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Fundo de InvestimenTo Imobiliário Housi

Período de Subscrição:
23 de dezembro de 2019 a 11 de fevereiro de 2020
Leia o prospecto e o regulamento do fundo antes de aceitar a oferta, em especial a seção “Fatores de risco”.

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Conheça o FII Housi

Sobre a oferta

  • Tipo de oferta¹: ICVM 400
  • Investimento mínimo por cotista: R$ 1.000,00
  • Valor por cota¹: R$ 100,00
  • Valor base da oferta¹: R$350.000.000,00
  • Valor mínimo da oferta¹: R$ 50.000.000,00
  • Valor do lote adicional¹: R$ 70.000.000,00
  • Público-alvo: investidores institucionais e investidores não institucionais
  • Tipo e prazo do fundo²: fechado com prazo indeterminado.
  • Taxa de administração e gestão²: Entre 0,10% e 0,30%, a depender do patrimônio líquido do fundo

¹Tipo da Oferta, Valor por cota, Valor Base da oferta e Valor do Lote adicional e Montante mínimo da oferta encontram-se nas páginas 65 e 66 do Prospecto.
²Taxa de Administração, Tipo e Prazo do Fundo encontram-se na página 127 a 130 do Prospecto.

Cronograma

Eventos
Data prevista¹
Evento
Divulgação do Quarto Comunicado ao Mercado Sobre o Cumprimento de Exigências
Data
09/01/2020
Evento
Obtenção da aprovação da modificação da Oferta pela CVM
Data
24/01/2020
Evento
Divulgação do Quinto Comunicado ao Mercado Sobre o Deferimento do Pedido de Modificação, a Revogação da Suspensão da Oferta e a Retomada do Período de Subscrição (6);
Disponibilização do Prospecto Definitivo Atualizado;
Início do prazo para manifestação dos Investidores quanto à desistência do investimento em decorrência da modificação do cronograma indicativo da Oferta;
Retomada do Período de Subscrição
Data
27/01/2020
Evento
Encerramento do prazo para manifestação dos investidores  em decorrência da modificação do cronograma indicativo da Oferta
Data
31/01/2020
Evento
Término do Período de Subscrição
Data
11/02/2020
Evento
Procedimento de Alocação do Fundo
Data
13/02/2020
Evento
Data de Liquidação das Cotas
Data
17/02/2020
Evento
Divulgação do Anúncio de Encerramento
Data
18/02/2020

O cronograma da oferta encontra-se nas páginas 117 e 118 do Prospecto.

(6) Cronograma alterado conforme o Quinto Comunicado ao Mercado Sobre o Deferimento do Pedido de Modificação, a Revogação da Suspensão da Oferta e a Retomada do Período de Subscrição, divulgado em 27 de janeiro de 2020, na rede mundial de computadores, na página do Administrador, do Coordenador Líder, do Coordenador Contratado, da CVM e da B3 indicadas no Prospecto Definitivo para prever as novas datas: (a) de protocolo na CVM do Pedido de Modificação da Oferta; (b) de disponibilização do Segundo Comunicado ao Mercado e Disponibilização do Prospecto Definitivo; (c) de disponibilização do Prospecto Definitivo atualizado; (d) de início do prazo para manifestação dos investidores quanto à aceitação das modificações da Oferta e Início do Período de Subscrição; (e) do início do Período de Subscrição; (f) do recebimento de Ofício da CVM informando a suspensão da Oferta, (g) da suspensão do Período de Subscrição, (h) da divulgação do Terceiro Comunicado ao Mercado Sobre a Suspensão da Oferta, (i) do início do prazo para manifestação dos Investidores quanto à desistência do investimento em decorrência da suspensão da Oferta, (j) do encerramento do prazo para manifestação dos Investidores quanto à desistência do investimento em decorrência da suspensão da Oferta, (k) do recebimento de Ofício da CVM comunicando as exigências sobre a modificação da Oferta, (l) do cumprimento das exigências da CVM referentes ao pedido de modificação da Oferta e protocolo na CVM; (m) da divulgação do Quarto Comunicado ao Mercado Sobre o Cumprimento de Exigências; (n) da obtenção da aprovação da modificação da Oferta pela CVM; (o) da divulgação do Quinto Comunicado ao Mercado Sobre o Deferimento do Pedido de Modificação, a Revogação da Suspensão da Oferta e a Retomada do Período de Subscrição, (p) da disponibilização do Prospecto Definitivo Atualizado, (q) do início do prazo para manifestação dos Investidores quanto à desistência do investimento em decorrência da modificação do cronograma indicativo da Oferta, (r) da retomada do Período de Subscrição, e (s) do encerramento do prazo para manifestação dos Investidores quanto à desistência do investimento em decorrência da modificação do cronograma indicativo da Oferta, bem como alterar as datas: (i) do Término do Período de Subscrição, (ii) do Procedimento de Alocação, (iii) da Data de Liquidação das Cotas, e (iv) da Divulgação do Anúncio de Encerramento

Documentos complementares

Apresentação

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Prospecto Definitivo

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Comunicado ao Mercado

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Anúncio de Início

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Sobre o Fundo de investimento
imobiliário Housi

Sobre o Fundo¹:

É um Fundo constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. É regido pelo Regulamento e tem como base legal a Lei nº 8.668/93 e a Instrução CVM 472.

Objetivo

O objetivo do Fundo é proporcionar aos cotistas valorização e rentabilidade de suas cotas. É um Fundo de renda, com foco no mercado residencial.

Negociação das Cotas³:

B3 S.A. - Brasil, Bolsa, Balcão

Público-alvo:

A Oferta é destinada a Investidores Institucionais e a Investidores Não Institucionais que se enquadrem no público-alvo do Fundo, conforme previsto no Regulamento.

Destinação dos recursos²:

A destinação dos recursos provenientes da captação visa à aquisição de imóveis para renda com aluguéis operados pela Housi, uma plataforma de moradia on demand, 100% digital.

¹Sobre o Fundo, Objetivo e Público-Alvo encontra-se nas páginas 124 e 126 do Prospecto
²Destinação do Recursos encontra-se nas páginas 72 a 74 do Prospecto.
³Negociação das cotas encontram-se nas páginas 112 e 113 do Prospecto.

A Housi nasceu com o propósito de reinventar o jeito de viver em sociedade. Somos uma plataforma de moradia on demand, 100% digital e sem burocracia, que oferece a liberdade de morar pelo tempo que quiser com a facilidade de um clique.

- Living as a Service (moradia por assinatura)
- Transcende a moradia conectando pessoas com experiências
- Benefícios e descontos exclusivos com as maiores startups do País.
- 100% digital, para ficar pelo tempo que quiser, curta ou longa temporada
- Apartamentos mobiliados e decorados
- Precificação inteligente (tarifa flutuante com algoritmo de distribuição)

Modelo de exploração de renda

Ícone de um marcador de mapa

Foco em localizações
com alta demanda

Opções para público em busca de mobilidade e conveniência.
Ícone de uma malha de conexões

Operadores
de tecnologia

Gerenciamento das locações por empresa especializada com abordagem digital.
Ícone de um gráfico em ascensão

Algoritmo para otimizar precificação

Busca da melhor relação entre valores cobrados para curto, médio e longo prazo.

As informações acima encontram-se nas páginas 179 a 183 do Prospecto.

Mercado Imobiliário
Residencial

Lançamentos

No atual momento de retomada econômica o mercado imobiliário residencial tem demonstrado consistentes sinais de recuperação. No ano de 2018 foram lançadas 32,8 mil unidades residenciais na cidade de São Paulo, volume 4% superior ao do ano anterior.

Comercialização

Com relação à comercialização, no ano de 2018 foram vendidas 29.929 unidades residenciais em São Paulo, um incremento de 26,7% em relação a 2017.

Os Lançamentos e Comercialização acima encontram-se na página 5 e 6 do estudo de viabilidade (anexo VIII) do prospecto da oferta

Mercado de locação

O mercado de locação de imóveis residenciais mostra os mesmos sinais de recuperação, como é possível ver no gráfico a seguir, o reajuste dos aluguéis residenciais tiveram uma variação positiva de 5,1% entre Jan/19 e Julho/19:

Valores da locação

Com relação aos valores, segundo dados da FipeZap, no período de 12 meses encerrado em abril de 2019, o aluguel de apartamentos de 1 dormitório localizados em São Paulo teve um aumento acima de 8%, o equivalente a 130% do CDI no mesmo período.

O Mercado de locação, Valores da locação e Velocidade de locação acima encontram-se na página 7 do estudo de viabilidade (anexo VIII) do prospecto da oferta

Ativos Alvo

Os recursos da Oferta serão destinados à aquisição pelo Fundo dos seguintes Ativos Alvo da Primeira Emissão:
Modelo 3D do edifício VN Alvorada

Vila Olímpia - São Paulo

Modelo 3D do edifício VN Bom Retiro

VN Bom Retiro

Modelo 3D do edifício VN Alvorada 1217

VN Alvorada 1217

Modelo 3D do edifício VN Topázio

VN Topázio

Modelo 3D do edifício VN C. de Melod

VN C. de Melo

9 unidades
Modelo 3D do edifício VN N. Higienópolis

VN N. Higienópolis

9 unidades
Modelo 3D do edifício VN Turiassú

VN Turiassú

7 unidades
Modelo 3D do edifício VN Casa do Ator

VN Casa do Ator

6 unidades
Modelo 3D do edifício VN G. de Carvalho

VN G. de Carvalho

9 unidades
Modelo 3D do edifício VN Quatá

VN Quatá

3 unidades
Modelo 3D do edifício CIX Perdizes

CIX Perdizes

2 unidades
Modelo 3D do edifício VN Jorge Tibiraçá

VN Jorge Tibiriçá

2 unidades
Modelo 3D do edifício VN F. Lobo

VN F. Lobo

1 unidade
Modelo 3D do edifício VN A. Rodrigues

VN A. Rodrigues

1 unidade
Modelo 3D do edifício Vox Vila Olímpia

Vox Vila Olímpia

1 unidade
Modelo 3D do edifício Affinity for live

Affinity for live

1 unidade
Modelo 3D do edifício VN Alvorada

VN Alvorada 1217

8 unidades
Modelo 3D do edifício VN Bom Retiro

VN Bom Retiro

10 unidades
Modelo 3D do edifício VN Alvorada 1217

VN Alvorada

7 unidades
Modelo 3D do edifício VN Topázio

VN Topázio

9 unidades
Modelo 3D do edifício VN C. de Melod

VN C. de Melo

9 unidades
Modelo 3D do edifício VN N. Higienópolis

VN N. Higienópolis

7 unidades
Modelo 3D do edifício VN Turiassú

VN Turiassú

6 unidades
Modelo 3D do edifício VN Casa do Ator

VN Casa do Ator

5 unidades
Modelo 3D do edifício VN G. de Carvalho

VN G. de Carvalho

3 unidades
Modelo 3D do edifício VN Quatá

VN Quatá

2 unidades
Modelo 3D do edifício CIX Perdizes

CIX Perdizes

2 unidades
Modelo 3D do edifício VN Jorge Tibiraçá

VN Jorge Tibiriçá

2 unidades
Modelo 3D do edifício VN A. Rodrigues

VN A. Rodrigues

1 unidade
Modelo 3D do edifício Affinity for live

Affinity for live

1 unidade
Os Ativos Alvo acima encontram-se nas páginas 76 a 96 do prospecto, bem como nas páginas 1 a 34 das informações adicionais Ativos Alvo, anexo IX do prospecto

Estudo de Viabilidade

Principais premissas adotadas no estudo:

• Cenário Base, no qual o FII Housi é integralizado pelo valor de R$ 350.000.000,00;

• Custo com a aquisição dos ativos:
- VN Bela Cintra: 92 Unidades e 2 lojas totalizando, respectivamente  3.615,98 m² e 679,86 m² por R$ 107.981.000,00;
- VN Faria Lima: 62 Unidades totalizando 2.227,91 m² por R$ 59.039.000,00;
- Empreendimentos selecionados: 72 Unidades totalizando 4.142,48 m² por R$ 64.779.000,00;

• Reserva para futuras aquisições: R$ 90.759.214,00

• Reserva para Contingências: R$ 3.500.000,00

• Foi considerada uma receita de aplicação financeira proveniente da aplicação das reservas no caixa do fundo Housi. Equivalente a 100% do CDI, estimado em 4,5% ao ano.
• Foi considerado um crescimento real (acima da inflação) na Receita Operacional Líquida (NOI) para todos os ativos conforme a seguir:

Taxa de crescimento real para 2º ano do fundo:

4,5% a.a

Taxa de crescimento real para 3º ano do fundo:

4,0% a.a

Taxa de crescimento real para 4º e 5º ano do fundo:

3,5% a.a

Taxa de crescimento real para 6º ano do fundo:

3,0% a.a

Taxa de crescimento real para 7º ano do fundo:

2,5% a.a

Taxa de crescimento real para 8º ao 10º ano do fundo:

2,0% a.a

Obs: Para se obter o pagamento de um retorno na ordem de 7,5% a.a. nos dois primeiros anos de operação do fundo foi considerada a criação de uma conta Escrow no valor de R$ 8.400.000,00, sendo que este valor foi deduzido do valor pago pelos ativos;
As principais premissas adotadas no Estudo de Viabilidade encontram-se nas páginas 8, 9 e 10 do Estudo de Viabilidade (anexo VIII) do prospecto da oferta.
Empreendimento
Receita Operacional Líquida (NOI/m²)
Ocupação estabilizada
Empreendimento
VN Bela Cintra
Ocupação estabilizada
R$ 168,65
Ocupação estabilizada
90%
Empreendimento
VN Faria Lima
Ocupação estabilizada
R$ 188,79
Ocupação estabilizada
90%
Empreendimento
Demais ativos selecionados
Ocupação estabilizada
R$ 119,62
Ocupação estabilizada
90%
Empreendimento
Outras aquisições
Ocupação estabilizada
Média do restante do portfólio, com alocação em até 12 meses após início de operação
As Receitas consideradas por empreendimento encontram-se na página 13 do Estudo de Viabilidade (anexo VIII) do prospecto da oferta.

Fluxo de caixa projetado

A seguir são apresentados os fluxos anuais estimados:
Nota 1: Foi considerado o CDI de 4,5% ao ano e um imposto de renda de 15%.
Entende-se por Gross up a alíquota do tributo considerado para efeito de comparação com ativos não isentos.
O Fluxo de Caixa projetado acima encontra-se na página 16 do Estudo de Viabilidade (anexo VIII) do prospecto da oferta.

Retorno Esperado

No Cenário Base o retorno esperado foi estimado em 7,5% nos 2 primeiros anos, chegando a 8,7 % no ano 10, conforme gráfico abaixo:
Qualquer rentabilidade prevista nos documentos da oferta não representará e nem deverá ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura mínima ou garantida aos investidores.
O retorno esperado acima encontra-se na página 14 do Estudo de Viabilidade (anexo VIII) do prospecto da oferta.

Conclusão

Considerando as premissas do estudo, o fundo pode dar ao investidor acesso à exploração de renda de imóveis residenciais com vantagens financeiras e qualitativas em relação à aquisição de imóveis físicos.
Aquisição do imóvel físico
Aquisição via fundo de investimentos imobiliário
Tipo
Tributação
Aquisição de imóvel físico
Rendimentos de aluguel sujeitos a tributação para investidor pessoa física
Aquisição viafundo de investimento imobiliário
Rendimentos de aluguel podem ser isentos de IR, desde que atendidos parâmetros legais
Tipo
Liquidez
Aquisição de imóvel físico
Venda de imóvel físico em geral tem liquidez mais baixa e envolve custos mais elevados que a negociação em bolsa
Aquisição viafundo de investimento imobiliário
Investidor pode negociar as cotas no mercado de balcão organizado, que equivalem a frações do imóvel gerador de rendimentos
Tipo
Burocracia
Aquisição de imóvel físico
Processo de aquisição/ venda de imóvel físicos tende a ser mais trabalhoso e burocrático que negociações em bolsa
Aquisição viafundo de investimento imobiliário
Negociação das cotas em mercado de balcão organizado
Tipo
Rentabilidade
Aquisição de imóvel físico
A rentabilidade média da locação residencial física em São Paulo esteve em 5,2% em julho de 2019.
Fonte: FipeZAP
Aquisição viafundo de investimento imobiliário
O retorno esperado estimado foi de 7% nos dois primeiros anos chegando a 7,8% no ano 10.

O que são Fundos de Investimento Imobiliário (FII)?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são veículos de investimento coletivo formados a partir da captação de recursos através de investidores com o objetivo de aplicar em ativos de cunho imobiliário de maneira solidária, por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários.

Os FII exercem um significativo papel no mercado imobiliário nacional, permitindo ao investidor a aplicação de recursos em empreendimentos no setor que eventualmente não conseguiriam participar senão por meio do fracionamento da sua propriedade, e que, ao mesmo tempo, lhe proporcionam uma remuneração atrativa e fomentam o mercado.

A remuneração ao investidor de FII pode vir, conforme cada caso, pela valorização da cota, valorização do imóvel, ajustes em rendas e/ou locações, arrendamento e/ou venda de ativos, bem como fruto de outros investimentos de lastro imobiliário, como CRI, LCI, LIG e LH e cotas de outros fundos de investimento imobiliário.Além disso, como regra geral, os rendimentos auferidos pela carteira do FII são isentos de imposto de renda para pessoas físicas que detenham menos de 10% do total das cotas do FII.

Mercado de FII

Tendo em vista um cenário de crescimento para os próximos anos e queda da taxa de juros, é crescente a busca por alternativas de investimento mais rentáveis.

Os FIIs tem se mostrado um veículo eficaz para o investidor que procura um ativo diferenciado que traga rentabilidade maior do que a apresentada atualmente pelo investimento em renda fixa. O FII também é atrativo por possibilitar o acesso de pequenos investidores que não poderiam comprar diretamente um imóvel para renda, mas gostariam de manter parte da sua renda investida no mercado imobiliário.

O aquecimento desta classe de ativo ocasionou o aumento de sua demanda e, consequentemente, contribuiu para (i) a valorização recente das quotas, (ii) um boom de ofertas iniciais e subsequentes ao longo dos últimos meses e (iii) o aumento de liquidez e do número de investidores.

Crescimento do mercado de FII
(2014 a 2019)

77%
Aumento no número
de fundos na CVM
46%
Aumento no número
de fundos na B3
180%
Aumento no valor
de mercado
4x
Aumento volume médio
diário negociado
2.3x
Aumento no número de
investidores em doze meses
Aumento no número de investidores em doze meses
Fonte: B3 - Boletim Mercado Imobiliário Julho/2019
Os dados acima encontram-se nas páginas 4 e 5 do Estudo de Viabilidade (anexo VIII) do prospecto da oferta

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